Hauskauf für Abriss und Neubau: wann gelten 2% Übertragungssteuer?

Ein bestehendes Wohnhaus wurde ersetzt

Die Käufer erwarben im Dezember 2022 für 715.000 Euro ein Grundstück mit Bebauung, das bei der rechtlichen Übertragung seiner Art nach als Wohnung einzustufen war. Sie ließen die Gebäude abreißen, errichteten ein neues Haus und zogen dort ein. Gezahlt wurden 57.200 Euro Übertragungssteuer zum damals angewandten Satz von 8%. Streitig war, ob stattdessen 2% anzuwenden waren.

Die Hauptwohnsitzvoraussetzung stand im Mittelpunkt

Der Inspektor meinte, die Käufer erfüllten diese Voraussetzung nicht, weil sie nie in den ursprünglichen Gebäuden wohnen wollten. Das Gericht folgte dieser engen Auslegung nicht. Die unterschiedlichen Steuersätze sollen Käufer zur Eigennutzung gegenüber Anlegern begünstigen. Die Käufer nutzten das nach Abriss und Neubau entstandene Haus tatsächlich dauerhaft als Hauptwohnsitz.

Vergleich mit einer umfassenden Renovierung

Das Gericht wies darauf hin, dass auch eine umfassende Renovierung ein Haus zeitweise unbewohnbar machen kann. Die Abgrenzung zu einer nahezu vollständigen Erneuerung kann praktisch gering sein. Hier wurde ein schlechtes, unbewohnbares Haus durch ein zeitgemäßes Wohnhaus ersetzt. Die Gesetzgebungsgeschichte gab dem Gericht keinen Anlass, diese Käufer anders zu behandeln als Käufer, die zunächst umfassend renovieren.

Keine allgemeine Regel für Bauland

Wesentlich war, dass der Erwerbsgegenstand bei der Übertragung bereits seiner Art nach eine Wohnung war. Das Urteil gilt daher nicht ohne Weiteres für unbebautes Land oder jedes Abriss- und Neubauprojekt. Die Erfüllung der übrigen Voraussetzungen des ermäßigten Satzes war unstreitig. Das Gericht sprach eine Erstattung von 42.900 Euro zu. Die genannten 8% beziehen sich auf den Erwerb im Jahr 2022 und beschreiben nicht allgemein die heutigen Tarife.

Das Vorhaben vor der Übertragung prüfen

Klären Sie, was Sie rechtlich und tatsächlich erwerben, welche Nutzung vorgesehen ist und welche Unterlagen diese belegen. Bewahren Sie Kaufvertrag, Baupläne und Nachweise zur Eigennutzung auf. Stimmen Sie die steuerliche Prüfung mit dem Notar ab, bevor die Übertragungssteuer erklärt wird.

Es handelt sich um ein Berufungsurteil; ein mögliches weiteres Verfahren und die Umstände Ihres Erwerbs können relevant sein. Oudshoorn unterstützt Sie bei der steuerlichen Beurteilung von Erwerb und Neubau, damit die Tarifanwendung zur konkreten Transaktion passt.

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