Sloopwoning kopen voor eigen bewoning: wanneer geldt 2% overdrachtsbelasting?

Een bestaande woning werd vervangen

De kopers verkregen in december 2022 voor € 715.000 een onroerende zaak die bij de juridische overdracht naar haar aard een woning was. Zij lieten de opstallen slopen, bouwden een nieuwe woning en gingen daar zelf wonen. Bij de aankoop was € 57.200 overdrachtsbelasting betaald: het destijds toegepaste tarief van 8%. De vraag was of zij in plaats daarvan recht hadden op het tarief van 2%.

Het hoofdverblijfcriterium stond centraal

Volgens de inspecteur voldeden de kopers niet aan het hoofdverblijfcriterium, omdat zij nooit in de oorspronkelijke opstallen hadden willen wonen. Het hof volgde die strikte benadering niet. De tariefdifferentiatie is bedoeld om kopers voor eigen bewoning te bevoordelen ten opzichte van beleggers. De kopers gebruikten de na sloop en herbouw ontstane woning daadwerkelijk als duurzaam hoofdverblijf.

Vergelijking met een ingrijpende verbouwing

Het hof wees erop dat een grondige verbouwing eveneens tijdelijk tot onbewoonbaarheid kan leiden. Het onderscheid met vrijwel volledige vernieuwing kan in de praktijk klein zijn. In deze zaak werd een slechte, onbewoonbare woning vervangen door een huis dat aan huidige wooneisen voldeed. De wetsgeschiedenis gaf volgens het hof geen aanleiding om deze kopers anders te behandelen dan kopers die eerst ingrijpend verbouwen.

Geen algemene regel voor alle bouwgrond

Van belang was dat het verkregene op het overdrachtsmoment al naar zijn aard een woning was. De uitspraak gaat daarom niet zonder meer op voor onbebouwde grond of ieder ander sloop- en nieuwbouwproject. Ook stond buiten discussie dat de kopers aan de overige voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeden. Het hof kende een teruggaaf van € 42.900 toe. Het genoemde tarief van 8% hoort bij de aankoop uit 2022, niet bij een algemene beschrijving van huidige tarieven.

Beoordeel uw plan vóór de overdracht

Laat vaststellen wat u juridisch en feitelijk verkrijgt, wat het beoogde gebruik is en hoe dat uit de stukken blijkt. Bewaar de koopovereenkomst, bouwplannen en onderbouwing van de eigen bewoning. Stem de fiscale beoordeling af met de notaris voordat de overdrachtsbelasting wordt aangegeven.

Dit betreft een hofuitspraak; een eventuele vervolgprocedure en de omstandigheden van uw aankoop kunnen relevant zijn. Oudshoorn helpt u de aankoop en herontwikkeling fiscaal te beoordelen, zodat het tarief aansluit op de concrete transactie.

Meer informatie bij Oudshoorn

• Vastgoedfiscaliteit
• BTW en overdrachtsbelasting bij bouw en vastgoed