Arbeitszimmer an die eigene BV vermieten: Wohnnutzung kann Vorsteuerabzug ausschließen

Worum ging es in dem Verfahren?

Ein Ehepaar ließ über der Garage seines Familienhauses ein abschließbares Arbeitszimmer von 15 m² errichten. Es hatte einen eigenen Eingang und Zugang über die Garage, jedoch keine eigenen sanitären Einrichtungen. Eine Gesellschaft der Eheleute vermietete den Raum an die BV eines Ehepartners. Aufgrund der beabsichtigten steuerpflichtigen Vermietung wurde Vorsteuer aus den Baukosten abgezogen. Die Steuerverwaltung korrigierte diesen Abzug.

Wohnnutzung ist das entscheidende Hindernis

Für die Option zur steuerpflichtigen Vermietung darf der vermietete Teil nicht als Wohnung genutzt werden. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung, auch wenn der Raum baulich zur Wohnung gehört. Hier stand eine teilweise Wohnnutzung fest. Nach Darstellung der Steuerpflichtigen betrug sie höchstens ein bis zwei Prozent des Jahres. Auch dieses geringe Ausmaß stand nach Auffassung des Hoge Raad der Option entgegen.

Nichtbetriebliche Nutzung ist nicht stets Wohnnutzung

Das Berufungsgericht hatte eine ausschließlich betriebliche Nutzung verlangt. Diese Formulierung ging dem Hoge Raad zu weit. Eine begrenzte nichtbetriebliche Nutzung ohne Wohnzweck muss die Option nicht immer ausschließen; die weiteren Voraussetzungen bleiben maßgeblich. Diese Unterscheidung half der Vermieterin hier jedoch nicht, weil gerade eine Wohnnutzung festgestellt worden war. Die Kassationsbeschwerde wurde zurückgewiesen.

Ein Vertrag allein reicht nicht aus

Wer die Option beansprucht, muss die Erfüllung ihrer Voraussetzungen glaubhaft machen können. Ein Mietvertrag mit der BV oder ein separater Zugang begründen daher für sich allein noch keinen sicheren Vorsteuerabzug. Dokumentieren Sie den vermieteten Bereich, seine Einrichtung und seine tatsächliche Verwendung. Prüfen Sie Ausstattung und Alltagspraxis zusammen, bevor Sie aus einer betrieblichen Nutzungsbeschreibung im Vertrag steuerliche Schlüsse ziehen.

Umsatzsteuer vor Baubeginn prüfen

Stellen Sie vor dem Abschluss von Bau- und Mietverpflichtungen die vorgesehene Nutzung und die Kosten zusammen. Prüfen Sie danach, ob eine steuerpflichtige Vermietung möglich ist und welche Folgen sie für die Vorsteuer hat. Das Urteil betrifft die Umsatzsteuer. Es beantwortet nicht automatisch Fragen zur Einkommensteuer oder zum Kostenabzug bei der BV.

Oudshoorn hilft, diese Aspekte gemeinsam zu beurteilen, damit die steuerliche Behandlung den tatsächlichen Verhältnissen entspricht.

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