Werkkamer verhuren aan uw bv: woongebruik kan btw-aftrek blokkeren

Wat speelde er in deze zaak?

Een echtpaar liet boven de garage van de gezinswoning een afsluitbare werkkamer van 15 m² bouwen. De ruimte had een eigen ingang en opgang via de garage, maar geen eigen sanitaire voorziening. Een samenwerkingsverband van de echtgenoten verhuurde de kamer aan de bv van een van hen. Vanuit het voornemen om belast te verhuren was btw op de bouwkosten afgetrokken. De Belastingdienst corrigeerde die aftrek.

Woongebruik is de doorslaggevende beperking

Voor de optie belaste verhuur mag het verhuurde niet als woning worden gebruikt. Daarbij gaat het om het werkelijke gebruik, ook als de kamer bouwkundig onderdeel blijft van de woning. In deze zaak stond vast dat de ruimte mede voor woondoeleinden werd gebruikt. Dat gebruik zou volgens de belastingplichtige hoogstens één à twee procent van het jaar bedragen. Ook zo’n beperkte mate van woongebruik stond volgens de Hoge Raad aan de optie in de weg.

Niet ieder niet-zakelijk gebruik is hetzelfde

Het hof had de eis gesteld dat de kamer uitsluitend zakelijk moest worden gebruikt. Die formulering was volgens de Hoge Raad te streng. Beperkt niet-zakelijk gebruik dat geen woongebruik is, hoeft de optie niet steeds uit te sluiten; ook de overige voorwaarden voor belaste verhuur blijven gelden. Dat onderscheid hielp de verhuurder hier niet, omdat juist medegebruik als woonruimte was vastgesteld. Het beroep in cassatie werd ongegrond verklaard.

Een contract alleen is onvoldoende

Wie de optie toepast, moet aannemelijk kunnen maken dat aan de voorwaarden is voldaan. Een huurcontract met de bv of een aparte toegang geeft op zichzelf dus geen zekerheid over de aftrek. Leg vast welk gedeelte wordt verhuurd, hoe het is ingericht en waarvoor het daadwerkelijk wordt gebruikt. Beoordeel de inrichting en dagelijkse praktijk samen, voordat u op basis van een zakelijke omschrijving in het contract conclusies trekt.

Controleer de btw vóór de verbouwing

Maak vóór het aangaan van bouw- en huurverplichtingen een overzicht van het voorgenomen gebruik en de kosten. Bekijk vervolgens of belaste verhuur mogelijk is en welke gevolgen dat heeft voor de btw op investeringen. Deze uitspraak gaat over omzetbelasting; zij geeft niet automatisch antwoord op vragen over inkomstenbelasting of kostenaftrek bij de bv.

Oudshoorn helpt u die onderdelen naast elkaar te beoordelen, zodat de fiscale verwerking aansluit op de werkelijke situatie.

Meer informatie bij Oudshoorn

• BTW en indirecte belastingen
• Vastgoedfiscaliteit